多家房地產企業透露正在積極籌備住房租賃類REITs項目，相關產品已進入監管審批流程，預計將在近期獲得批準。這一動向標志著我國住房租賃市場金融創新邁出關鍵一步，也為房企盤活存量資產、拓寬融資渠道提供了新的路徑。
類REITs（房地產投資信托基金）作為一種資產證券化工具，能夠將流動性較低的租賃住房資產轉化為標準化金融產品，吸引更廣泛的投資者參與。與成熟市場標準的公募REITs相比，類REITs通常以私募形式發行，但在交易結構、資產隔離和收益分配等方面已具備REITs的核心特征。
此次多家房企集體布局類REITs，主要源于三方面驅動因素：一是政策持續鼓勵，國家多次發文支持住房租賃市場發展，鼓勵通過資產證券化方式盤活存量；二是市場供需兩旺，隨著城鎮化進程推進和租房需求增長，優質租賃住房資產價值凸顯；三是企業自身轉型壓力，在房地產行業調整期，通過類REITs實現輕資產運營成為房企重要戰略選擇。
業內專家指出，住房租賃類REITs的推廣將帶來多重積極效應。對于房企而言，可以有效改善現金流，降低負債壓力，實現從“開發銷售”向“資產管理”的轉型升級；對于投資者而言，提供了參與房地產市場的低門檻工具，能夠獲得穩定的租金收益回報；對于租戶而言，專業化、規模化的租賃運營將提升居住品質和服務體驗。
不過，住房租賃類REITs的發展仍面臨一些挑戰。資產收益率偏低是核心制約因素，當前國內租賃住房的凈租金收益率普遍在2%-3%之間，對投資者的吸引力有限；法律稅收配套仍需完善，特別是在資產轉移、收益分配等環節的稅收政策有待明確；運營管理能力要求較高，需要專業的資產管理和物業服務團隊。
隨著首批住房租賃類REITs產品獲批落地，預計將形成示范效應，帶動更多企業參與。監管部門正在積極推進公募REITs試點擴容，住房租賃領域有望成為下一個突破口。這不僅可以為房地產市場注入新動能，也將為我國不動產金融創新積累寶貴經驗，最終實現“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩健康發展。
